Uruguay: Una mirada a la realidad habitacional hoy - por Andrés Massaroni



UNA MIRADA A LA REALIDAD HABITACIONAL EN EL URUGUAY DE HOY

Derecho a la vivienda, mercantilización y propiedad privada son palabras que cada vez resuenan más en la calle. Cientos de jóvenes deciden alquilar en pareja o con amigos, para poder independizarse, otras tantas familias construyen y reforman viviendas en la periferia, fuera de planos y en terrenos no aptos, (por ejemplo no respetando retiros legales de cañadas, torres de alta tensión, etc), mientras tanto todos los habitantes del área metropolitana vemos como crecen y crecen los asentamientos, y luego de analizar la realidad, tendemos a justificar su existencia.

Quienes sufrimos el hacinamiento, el alto precio de los alquileres, la lejanía entre nuestro hogar y nuestras actividades, entre tantos problemas vinculados a la vivienda, no vemos muchas esperanzas en el mediano plazo si no cambia la orientación de algunas políticas públicas. Esto es porque por ejemplo el Programa de Mejoramiento de Barrios tiene como uno de sus objetivos la erradicación de asentamientos irregulares, ha recibido recortes en su plantilla, presupuesto y aplazamiento de sus proyectos (La Diaria 2020).

A su vez las cooperativas de vivienda no parecen estar en la agenda del ministerio, y ésto generó entre otras respuestas, el reclamo que el pasado viernes 18 de junio expusieron Cudecoop, Fucvam, Fecovi, CCU y la Mesa Coordinadora de IAT'S denunciando la grave situación que vive el cooperativismo en el presente (FECOVI, 2021). Existen más de cien cooperativas con préstamo otorgado y sin escriturar sus préstamos, se han reducido sorteos en el año y el número de viviendas a sortear. A su vez, no se ha comunicado cuántas viviendas se financiarán este año, por lo que se prevé un enlentecimiento del sistema que también arrastra a otros actores como los IAT (Instituto de Asistencia Técnica).

Una de las consecuencias del déficit habitacional, es la apropiación ilegal de tierras, lo que genera reacciones en el parlamento nacional. Así es como representantes nacionales como el Diputado Blás presenta un proyecto para evitar las ocupaciones de terrenos (Montevideo COM, Mayo 2021), Diego Echeverria propondrá un proyecto de ley por el cual se busca agilizar las desocupaciones ilegales (Radio Uruguay, Mayo 2021) y el Senador  Domenech propondrá limitar a los jueces a que fallen en contra del ejecutivo y en favor de las personas que no tienen techo propio (El Observador, Mayo 2021).

Mientras los legisladores entienden injusto que se apropie lo que jurídicamente es posesión de una persona física o jurídica y trabajan para defender a dichos titulares de ese derecho, no reconocen el problema de raíz y sus causas, sin mostrar la misma sensibilidad para con aquellas personas que tienen derecho a un lugar digno donde vivir y ven cada día más lejos “el sueño de la casa propia” tan presente en la idiosincrasia del Uruguay del siglo pasado.

No busco hacer una caza de brujas contra los legisladores, o contra sus facciones políticas, porque esta realidad no distingue de colectividades políticas. Por ejemplo, mientras el Frente Amplio promovió la construcción de viviendas por el sistema cooperativo, también al aprobar la Ley de Vivienda Promovida y reglamentar sus exoneraciones (Palacio Legislativo Nº 28305) incrementó en el mediano plazo el espacio para los especuladores inmobiliarios.

Hoy día el gobierno reconoce un déficit de 65.000 viviendas en nuestro país (Presidencia.gub.uy, 2021) y los números muestran que, dentro de los sucesivos planes quinquenales de vivienda, por ley de vivienda promovida Nº 18.795 se construyeron más de 20.000 viviendas, entre 2011 y 2020.

En Montevideo se construyeron un total de 16.217 viviendas lo que ubica al 80% del total de viviendas construidas en el país con dicha promoción, en nuestra capital, casualmente donde también se encuentra la mayor demanda inmobiliaria del país.

De éstas, la zona de mayor construcción son barrios como Ciudad Vieja, Centro, Cordón, Parque Rodó, Barrio Sur, Tres Cruces, donde se concentró más de un tercio de la construcción total (Viñar 2018) sin embargo el aumento de la oferta en esta zona no modificó el precio a la baja, lo que hubiese generado un importante desplazamiento urbano.

Afirmo lo anterior porque, construir viviendas no necesariamente permite que el déficit habitacional en la población objetivo baje, dado que, en este caso, el que compra no es el mismo que la solicita. Quienes realmente demandan una vivienda tienen ingresos que no alcanzan para acceder a un préstamo inmobiliario con hipoteca sobre las viviendas construidas, y generalmente carecen de ahorros previos que permitan comprar contado o a través de un financiamiento menor para la vivienda.

Señala Garcia Lopez (2018) que "el estudio de los permisos de construcción permite concluir que la política generó un cambio en el accionar privado, mientras que el análisis de precios y de informes especializados arrojó que la política no favoreció de manera significativa el acceso a la vivienda digna por parte de los

estratos bajos y medios-bajos de la sociedad",

Esto genera una cierta incompatibilidad entre el objetivo detrás de la política pública y su ejecución. La Ley de Vivienda Promovida tiene como objetivo “establecer beneficios tributarios a los proyectos que se declaren promovidos bajo esta ley y así estimular la construcción de viviendas para sectores de ingresos medios y medios bajos” sin embargo los ingresos necesarios para adquirirlas se sitúan en los ingresos medios altos (más de cuatro mil dólares por núcleo) o con ahorros que superan los 50.000 dólares.

Estas familias a las que la ley reconoce como objetivo principal de la política, si pueden acceder a estas viviendas construidas alquilando, generando una relación precaria y provisoria, en contraposición a la permanente rentabilidad de los negocios inmobiliarios a los que dio lugar, para otros beneficiarios. Por eso, no es ajeno el dato que recoge el Economista Da Rosa (2021) "para el 99% de la población los ingresos provienen básicamente de salarios o jubilaciones… en los gigantes del 1% superior (unas 25.000 personas) más del 40% de sus ingresos provienen del capital".

Ésta realidad nos muestra que tenemos una enorme cantidad de familias, foco de esta política, que trabajan a diario para arrendar inmuebles a otras familias que no eran foco de la política. Casualmente estas últimas son las más beneficiadas, gracias a las exoneraciones impositivas que ella misma generó, y que pueden aprovechar por poseer dinero ahorrado. Como bien concluye Garcia Lopez (2018) "las viviendas fueron y son adquiridas por familias de ingresos medios y altos, o retenidas por inversores y promotores para darlas en arrendamiento".

Es de destacar que el nuevo gobierno ha realizado cambios en este aspecto y podemos verlos en la página de la ANV  donde se explicita la intención de la nueva Directiva que "Amplía beneficios tanto para los proyectos promovidos como para quienes adquieran viviendas para alquilar"  e incluye algunas modificaciones como:

     Se exonera de Impuesto al Patrimonio (tres años vivienda finalizada).

     Se amplía el plazo para la devolución del IVA compras de los costos directos de obra, hasta dos años luego de finalizadas las obras.”

     Se eliminan los precios máximos de venta y la obligación de comprometer viviendas para ser comercializadas por el MVOT

     Exoneración del ITP y del IVA ventas en la primera venta siempre que ocurra dentro de los diez años de finalizada la obra

     A su vez, quien compra una vivienda promovida con destino arrendamiento podrá acceder a la exoneración de impuesto a la renta (IRAE, IRPF o IRNR según corresponda) y de Impuesto al Patrimonio siempre que hayan estado arrendadas al menos seis meses en el año”.

En resumen, continúa favoreciendo al inversor privado realizando grandes exoneraciones sin contemplar la parte social del problema, (poner foco en las familias que quieren adquirir pero no tienen ahorros, garantías de hipoteca o ingresos que le permitan pagar alquiler y ahorrar), impidiendo el ingreso así de nuevos compradores al mercado inmobiliario.

Para pasar a números este impacto podemos señalar que mientras no se generaron subsidios o financiamientos más accesibles para la vivienda que construye la Ley de Vivienda Promovida, “...le ha costado a los uruguayos la exoneración de 75 millones de pesos a la industria de la construcción” como bien afirma Gustavo Gonzalez Secretario General de FUCVAM (Universal, Mayo 2021).

Por otra parte, en el campo del alquiler, quien invirtió hoy tiene aùn más beneficios, se flexibilizaron con la Ley Nº 19889 denominada Ley de Urgente Consideración (LUC) las relaciones entre propietario e inquilino, generando nuevos instrumentos para disolver dicha relación, (desalojo por mal pagador, desalojo por vencimiento de contrato). Esto genera plazos mucho más breves donde, por acontecimientos externos a la voluntad del inquilino (por ejemplo, pago de sueldos fuera del plazo legal, fluctuaciones del mercado que afectan a emprendedores y mipymes) la familia puede ser desalojada, debido a que “Se considerará incurso en mora el arrendatario que no pague el arrendamiento dentro del plazo de tres días hábiles contados desde el día hábil siguiente al de la intimación…” (Art 437 LUC). También pagando siempre en fecha el inquilino pierde el derecho a la renovación automática sin contrato, entonces las familias deben buscar su nuevo hogar previo al vencimiento del mismo, para mudarse inmediatamente después de finalizado o negociar uno nuevo.  

Andrés Massaroni


FUENTES

La Diaria 2020 https://ladiaria.com.uy/politica/articulo/2020/11/ministerio-de-vivienda-informo-a-trabajadores-del-pmb-que-no-renovara-40-de-los-contratos-que-vencen-en-diciembre/

Fecovi 2021 https://fecovi.coop/web/2021/06/18/cooperativismo-de-vivienda-en-riesgo/

Montevideo COM, Mayo 2021 https://www.montevideo.com.uy/Noticias/Diputado-Blas-presento-proyecto-para-evitar-ocupaciones-de-predios-publicos-y-privados-uc786174

Radio Uruguay, Mayo 2021

https://970universal.com/2021/05/24/fucvam-ley-de-vivienda-promovida-le-ha-costado-a-los-uruguayos-la-exoneracion-de-75-millones-de-pesos-a-la-industria-de-la-construccion/

El Observador, Mayo 2021 https://www.elobservador.com.uy/nota/cabildo-abierto-presento-proyecto-de-ley-para-evitar-juicios-al-ministerio-de-vivienda-2021519223453

http://radiouruguay.uy/legislador-presentara-proyecto-para-penalizar-mas-las-ocupaciones-ilegales-de-terrenos/

Presidencia.gub.uy, 2021

https://www.presidencia.gub.uy/comunicacion/comunicacionnoticias/vivienda-sistema-deficit-habitacional-reunion-gabinete-asentamientos-soluciones#:~:text=En%20la%20conferencia%20de%20prensa,zona%20metropolitana%20y%20el%20litoral.

Palacio Legislativo Nº 28305 http://www.impo.com.uy/bases/leyes/18795-2011 Exoneraciones ley vivienda promovida

Da Rosa, 2021. Los de arriba - estudios sobre la riqueza en Uruguay - Coordinado por Juan Geymonat. FUCVAM, ENFORMA, URBAMONDE. 2021

Viñar 2018. vivienda de interés social o promovida

algunas consecuencias de la ley 18795… Arq Juan Viñar Fadu UdelaR 2018

Garcia Lopez - Consecuencias de una política de exoneración

impositiva sobre la localización y el acceso a la

vivienda inclusiva -Institute of Land Policy- 2018

Universal, Mayo 2021 https://970universal.com/2021/05/24/fucvam-ley-de-vivienda-promovida-le-ha-costado-a-los-uruguayos-la-exoneracion-de-75-millones-de-pesos-a-la-industria-de-la-construccion/#:~:text=El%20dirigente%20de%20la%20Federaci%C3%B3n,a%20pesar%20de%20la%20pandemia%E2%80%9D.

 LUC 2020  https://www.impo.com.uy/bases/leyes/19889-2020

ttps://www.elpais.com.uy/informacion/politica/lacalle-recibio-reclamos-asentamientos-san-miguel-nuevo-comienzo-dijo-te-llamar.html

Modificaciones en la Ley de Viviensa Promovida JAVIER CALVELO / ADHOCFOTOS https://180.com.uy/articulo/83170_promotores-de-la-construccion-celebran-que-desaparezcan-topes-en-vivienda-promovida

Imágenes: Vecinos de Asentamientos San Miguel y Nuevo Comienzo en Plaza Independencia (Montevideo). Foto: Darwin Borrelli

 



 

 

Comentarios

  1. Un poco flechado el articulo. La LUC también favorece al inquilino, ya que muchas veces no se cuenta con una garantía de alquiler y por estar en el clearing no se puede acceder a ANDA o al no ser empleado público a la CGN. Otro tema es que el gobierno le saca impuestos a la construcción para dar trabajo y abaratar el costo de la vivienda ya sea por ser más barata de construir como por dar mayor oferta. Fíjense en el Centro de Montevideo. ¿Ustedes nunca escucharon de algún conocido que alquilaba un apto, cambiaron la cerradura y tuvo que hacer juicio para sacar al inquilino que no pagaba?, hay que sacarse el balde, ver la realidad toda.

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  2. Andrés, perfecta descripción del problema de la vivienda en el área metropolitana. Este tema de la vivienda se choca de frente con la importancia monumental que se le da a la propiedad privada. La acumulación de unos pocos de un bien que no es elástico, que es el suelo, es el que genera la falta de espacio para todos, en igualdad de condiciones. Así, muchos se ven corridos hacia los lugares que sobran, ensanchando de manera informal las ciudades. Podemos seguir, no nos gustan los que no pueden pagar en las áreas centrales de las ciudades, entonces los sacamos de allí, subiendo las rentas de esas áreas. "Se mejoraron las áreas" dicen. Pero no se habla del corrimiento de esa población porque ni siquiera se sabe para dónde se la corrió.

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  3. Creo que no debería acabar allí el análisis, si bien se roza el tema, para mí el verdadero problema lo tiene el sistema mismo.
    La vivienda, como bien dice el título es una mercancía, con un valor real y otro que se lo pone el mercado.
    Los cooperativistas apostamos a cubrir el costo real, pero como inquilinos no nos queda otra que pagar el precio que le pone el mercado.
    Sobre las políticas públicas de promoción a la vivienda no me llama la atención que se beneficie al capital, ya que siguen defendiendo los intereses de la clase social acomodada.

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  4. Me parece un muy buen artículo, que resume la situación actual de la vivienda. Mientras por un lado se favorece la inversión privada y la especulación a través de la ley de vivienda promovida (que no es creación de este gobierno, sino del FA), y la que se modificó, si en este gobierno, para maximizar aún más la ganancias especulativas, a través de la LUC, se precariza la situación de los más desprotegidos, con un supuesto beneficio de alquilar sin garantía. Por otro lado, se intenta a toda costa desestimular el cooperativismo de vivienda, que construye a menos de la mitad del valor por metro cuadrado que los invesores privados. En fin, como dijo alguien antes, se siguen beneficiando los intereses de la clase acomodada y se aumentan esos beneficios. Quien no lo quiera ver, que siga con el balde...

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    1. Planteos como el de Andrés ,solo tienen como retractores los arrendatarios que sólo buscan la realidad de su bolsillo.
      Señoras y señores esto se soluciona,(o se mejora) con la creación de un FONDO NACIONAL DE VIVIENDA institucionalizado donde de priorize el derecho a una vivienda digna casi como una "emergencia nacional".
      Este gobierno tiene en su haber un ministerio que carece de conducción y de cartera de trabajo,sin interés de debatir con la población y menos con personas referentes en la materia vivienda, lamentable seguiremos tapando el sol con un dedo y esperando "como ellos" que se les termine los mejores 5 años de sus vidas

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